1. Phải hiểu rõ thế nào là tranh chấp đất đai

Khoản 3 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”.

Tuy nhiên, việc căn cứ vào quy định này để phân biệt giữa tranh chấp đất đai và tranh chấp liên quan đến đất đai rất khó khăn (thủ tục giải quyết 02 loại tranh chấp này khác nhau).

Theo đó, tranh chấp đất đai là tranh chấp trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng, bao gồm cả tranh chấp xác định ranh giới giữa các thửa đất liền kề. Những tranh chấp về chuyển nhượng, tặng cho, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất,…không phải là tranh chấp đất đai.

Ý nghĩa việc xác định tranh chấp đất đai: Tranh chấp đất đai, mà cụ thể là tranh chấp xác định ai là người có quyền sử dụng đất bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất nếu muốn khởi kiện. Hay nói cách khác, tranh chấp đất đai không được khởi kiện luôn tại Tòa án mà phải hòa giải tại UBND cấp xã, nếu không sẽ bị trả lại đơn khởi kiện.

Như vậy, tranh chấp đất đai là tranh chấp trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất.

2. Phải hòa giải tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện

Theo khoản 2 Điều 202 Luật Đất đai 2013, tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã (xã, phường, thị trấn) nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP quy định:

“Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015”

Cũng theo khoản 2 Điều 3 Nghị quyết này, đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: Tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,…không bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã.

Như vậy, chỉ tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mới bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất.

6 điều cần biết trước khi khởi kiện tranh chấp đất đai (Ảnh minh họa)

3. Xem xét khả năng thắng kiện

3.1. Lý do phải xem xét khả năng thắng kiện

Trong mọi tranh chấp thì các bên tranh chấp ai cũng có lý lẽ, căn cứ riêng và đều có mong muốn thắng kiện, nhưng trước khi khởi kiện thì các bên phải xem xét có khả năng thắng kiện hay không? vì:

– Nếu nguyên đơn (người khởi kiện) thua kiện thì phải mất án phí.

– Thời gian khởi kiện để giải quyết tranh chấp đất đai thường kéo dài.

3.2. Căn cứ xem xét khả năng thắng kiện

Điều 6 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định: Đương sự có quyền và nghĩa vụ chủ động thu thập, giao nộp chứng cứ cho Tòa án và chứng minh cho yêu cầu của mình là có căn cứ và hợp pháp. Tòa chỉ tiến hành thu thập, xác minh chứng cứ trong những trường hợp quy định.

Như vậy, muốn thắng kiện phải có chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu khi khởi kiện tranh chấp đất đai.

Điều 93 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định:

“Chứng cứ trong vụ việc dân sự là những gì có thật được đương sự và cơ quan, tổ chức, cá nhân khác giao nộp, xuất trình cho Tòa án trong quá trình tố tụng hoặc do Tòa án thu thập được theo trình tự, thủ tục do Bộ luật này quy định và được Tòa án sử dụng làm căn cứ để xác định các tình tiết khách quan của vụ án cũng như xác định yêu cầu hay sự phản đối của đương sự là có căn cứ và hợp pháp”.

Như vậy, để trở thành chứng cứ phải có 03 thuộc tính sau:

– Tính khách quan (có thật);

– Tính liên quan đến tình tiết vụ án;

– Tính hợp pháp.

Như vậy, chỉ khi nào có chứng cứ thì mới có khả năng thắng kiện.

4. Phải nộp đơn khởi kiện đúng Tòa có thẩm quyền

Sau khi hoàn thiện đơn khởi kiện thì phải nộp đơn đúng Tòa án có thẩm quyền.

Theo Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, thẩm quyền của Toàn án gồm: Thẩm quyền theo loại việc, thẩm quyền theo cấp và thẩm quyền theo lãnh thổ.

Bước 1: Xác định thẩm quyền theo loại việc

Theo khoản 9 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của toàn án.

Bước 2: Xác định thẩm quyền theo cấp

Theo điểm a khoản 1 và khoản 3 Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của toàn án nhân dân cấp huyện, trừ trường hợp mà có đương sự hoặc cần phải ủy thác tư pháp cho cơ quan đại diện nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài, cho Tòa án, cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài.

Bước 3: Xác định thẩm quyền theo lãnh thổ

Điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định:

“Đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết”.

Như vậy, khi soạn xong đơn khởi kiện thì phải nộp đơn tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất đang xảy ra tranh chấp (Tòa án nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh).

5. Án phí khi khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai

Lưu ý:

– Vụ án dân sự không có giá ngạch là vụ án mà trong đó yêu cầu của đương sự không phải là một số tiền hoặc không thể xác định được giá trị bằng một số tiền cụ thể.

– Vụ án dân sự có giá ngạch là vụ án mà trong đó yêu cầu của đương sự là một số tiền hoặc là tài sản có thể xác định được bằng một số tiền cụ thể.

Theo danh mục án phí ban hành kèm theo Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14, án phí dân sự sơ thẩm trong khởi kiện vụ án tranh chấp đất đai như sau:

6. Thời gian khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai kéo dài

Căn cứ: Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, thời hạn xét xử giai đoạn sơ thẩm được quy định như sau:

* Thời hạn chuẩn bị xét xử tối đa là 06 tháng, cụ thể:

– Thời hạn chuẩn bị xét xử là 04 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án.

– Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì có thể quyết định gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử nhưng không quá 02 tháng.

* Thời hạn đưa vụ án tranh chấp đất đai ra xét xử sơ thẩm (tối đa không quá 02 tháng kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử).

– Trong thời hạn 01 tháng, kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa;

– Trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn này là 02 tháng.

Như vậy, thời hạn kể từ ngày thụ lý vụ án đến khi mở phiên tòa sơ thẩm tối đa là 08 tháng, chưa kể thời gian các đương sự hoãn hoặc vụ án bị tạm đình chỉ hoặc đình chỉ.

Kết luận: Khi xảy ra tranh chấp đất đai, các bên nên thỏa thuận hoặc hòa giải để giải quyết. Trường hợp không hòa giải được mà chọn phương án giải quyết là khởi kiện tại Tòa án thì các bên đương sự (nhất là người khởi kiện) phải xem xét kỹ các nội dung trên, nhất là có khả năng thắng kiện hay không? Trường hợp am hiểu pháp luật thì tự khởi kiện, trường hợp chưa am hiểu pháp luật có thể thuê luật sư để tăng khả năng thắng kiện.