Hướng dẫn cách giải quyết tranh chấp khi mua bán nhà đất

Trong những cách giải quyết tranh chấp khi mua bán nhà đất thì khởi kiện tại Tòa án được sử dụng phổ biến và có hiệu quả nhất. Khả năng thắng kiện phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau như chứng cứ, tài liệu, khả năng tranh luận.

Giải thích: Mua bán nhà đất là cách gọi phổ biến dùng để chỉ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở.

1. Tranh chấp mua bán nhà đất không phải tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai được quy định rõ tại khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013 như sau:

“Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.”.

Theo quy định trên thì tranh chấp đất đai có phạm vi rất rộng, gồm nhiều loại tranh chấp khác nhau phát sinh trong quan hệ đất đai (quan hệ pháp luật do pháp luật đất đai điều chỉnh).

Tuy nhiên, khi giải quyết tranh chấp đất đai không áp dụng quy định này vì tranh chấp đất đai phải hòa giải tại Ủy ban dân dân (UBND) xã, phường, thị trấn nơi có đất; riêng tranh chấp phát sinh khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất không bắt buộc phải hòa giải.

Căn cứ Luật Đất đai 2013 và khoản Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP, tranh chấp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất (bản chất là tranh chấp dân sự), không phải là tranh chấp đất đai.

2. Tranh chấp khi mua bán nhà đất không phải hòa giải?

Đối với tranh chấp đất đai (tranh chấp trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất) thì phải hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất trước khi khởi kiện hoặc đề nghị UBND cấp có thẩm quyền giải quyết.

Riêng tranh chấp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì không phải hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất. Nói cách khác, các bên tranh chấp được khởi kiện luôn tại Tòa án nhân dân mà không phải thực hiện thủ tục hòa giải bắt buộc tại UBND xã, phường, thị trấn (thủ tục tiền tố tụng).

Nội dung này được nêu rõ tại khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP như sau:

“Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,… thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án”.

3. Ba cách giải quyết tranh chấp khi mua bán nhà đất

Tranh chấp phát sinh khi chuyển nhượng nhà đất thì các bên có những phương thức giải quyết như sau:

– Thương lượng: Đây là phương thức giải quyết tranh chấp mà trong đó hai bên tranh chấp tự đàm phán và đưa ra cách giải quyết.

– Hòa giải: Là phương thức giải quyết mà sự xuất hiện của bên trung gian (bên thứ 3) giúp các bên đưa ra phương án giải quyết tranh chấp.

– Khởi kiện: Là phương thức giải quyết tranh chấp tại Tòa án thông qua việc khởi kiện vụ án dân sự.

4. Khởi kiện khi tranh chấp mua bán nhà đất

Khởi kiện vụ án dân sự là phương thức giải quyết phổ biến và được bảo đảm thực hiện bởi Nhà nước. Đây cũng là phương thức được hầu hết người dân lựa chọn để giải quyết tranh chấp.

Mặc dù thủ tục khởi kiện vụ án dân sự khá phức tạp nhưng có thể khái quát với các bước như sau:

Bước 1: Khởi kiện

* Hồ sơ cần chuẩn bị

Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định người khởi kiện chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:

– Đơn khởi kiện theo mẫu.

– Giấy tờ của người khởi kiện như: Căn cước công dân/chứng minh nhân dân.

– Tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm như hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng mua bán.

* Nộp đơn khởi kiện (áp dụng khi xảy ra tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau).

Theo khoản 1 Điều 35, khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, người khởi kiện nộp đơn tại Tòa án nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố, thành phố trực thuộc Trung ương:

+ Nơi bị đơn cư trú, làm việc.

+ Nơi cư trú, làm việc của nguyên đơn nếu các đương sự  thỏa thuận với nhau bằng văn bản.

Lưu ý: Nếu không biết nơi cư trú, làm việc của bị đơn thì nguyên đơn có thể nộp tại Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc cuối cùng hoặc nơi bị đơn có tài sản giải quyết (căn cứ theo điểm a khoản 1 Điều 40 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015).

* Hình thức nộp đơn: Người khởi kiện nộp theo một trong các hình thức sau:

– Nộp trực tiếp tại Tòa.

– Gửi qua dịch vụ bưu chính (bưu điện).

– Gửi trực tuyến qua cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

Bước 2: Tiếp nhận đơn và thụ lý

Điều 195 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định sau khi nhận được đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện để đến Tòa làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí.

– Thẩm phán dự tính tiền tạm ứng án phí, ghi vào giấy báo và giao cho người khởi kiện để nộp tiền tạm ứng án phí.

Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.

– Thẩm phán thụ lý vụ án khi người khởi kiện nộp cho Tòa biên lai thu tiền tạm ứng án phí.

– Trường hợp người khởi kiện không phải nộp tiền tạm ứng án phí hoặc được miễn thì Thẩm phán phải thụ lý vụ án khi nhận được hồ sơ khởi kiện.

Bước 3: Chuẩn bị xét xử sơ thẩm

– Thời hạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm:

+ Không quá 04 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án.

+ Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì có thể gia hạn nhưng không quá 02 tháng.

Như vậy, thời gian chuẩn bị xét xử tối đa là không quá 06 tháng, kể từ ngày thụ lý.

– Trong giai đoạn chuẩn bị xét xử vụ án sơ thẩm thì Tòa án sẽ tổ chức hòa giải; trường hợp các bên hòa giải không thành thì Tòa án sẽ đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm nếu không thuộc trường hợp tạm đình chỉ hoặc đình chỉ.

Bước 4: Xét xử sơ thẩm

Bước 5: Thi hành án.

Trên đây là cách giải quyết tranh chấp khi mua bán nhà đất. Nhìn chung, tranh chấp phát sinh khi mua bán nhà đất trên thực tế là một vấn đề tương đối phức tạp. Để hiểu rõ hơn về vấn đề này, quý vị vui lòng liên hệ với chúng tôi để được tư vấn, giải đáp.