Hàng xóm chặn lối đi chung, xử lý thế nào?

Hiện nay, nhiều cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất liền kề có hành vi lấn chiếm, chặn lối đi chung… gây ảnh hưởng rất nhiều tới những người cùng sử dụng lối đi chúng đó. Vậy hàng xóm chặn lối đi chung thì phải xử lý thế nào?

1. Hàng xóm chặn lối đi chung, phải làm thế nào?

Khác với lối đi qua, lối đi chung hiện chưa được quy định cụ thể trong văn bản hay quy định nào. Tuy nhiên có thể hiểu lối đi chung là phần diện tích đất được cắt ra để các chủ sử dụng đất sử dụng làm lối đi ra đường giao thông công cộng.

Do vậy, trường hợp bị chặn lối đi chung, chủ sở hữu có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định theo quy định khoản 2 Điều 254 Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13.

1.1 Cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về lối đi chung

Tại Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP, việc hòa giải khi có tranh chấp về lối đi chung là điều kiện bắt buộc trước khi khởi kiện, trừ trường hợp tranh chấp lối đi chung liên quan tới thừa kế, giao dịch liên quan tới quyền sử dụng đất, chia tài sản…

Nhà nước khuyến khích các bên tự hòa giải trước với nhau hoặc thông qua hòa giải ở cơ sở.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024, việc hòa giải là bắt buộc, và nếu không thể tự hòa giải thì các bên có thể gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để thực hiện hòa giải. 

Về bản chất, tranh chấp quyền về lối đi là tranh chấp về quyền khác đối với tài sản (cụ thể là quyền đối với bất động sản liền kề) chứ không liên quan tới tranh chấp đất đai.

Do đó, UBND cấp xã không có thẩm quyền giải quyết tranh chấp này mà chỉ có thẩm quyền hòa giải. Người dân có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án cấp huyện để giải quyết tranh chấp lấn chiếm đất thuộc phần lối đi chung sau khi đã thực hiện việc hòa giải tại UBND cấp xã, phường nơi có đất không thành.

1.2 Cách giải quyết khi hàng xóm chặn lối đi chung

Đầu tiên, bạn cần phải xác định xem lối đi này là lối đi chung hay thuộc quyền sử dụng của riêng gia đình nào không thông qua các loại giấy tờ, hồ sơ địa chính hoặc các văn bản thỏa thuận về lối đi chung của những người chủ trước trong trường hợp nhà đất là mua chuyển nhượng.

* Trường hợp 1: Nếu trên hồ sơ địa chính/sổ đỏ, sổ hồng thể hiện rõ lối đi này nằm trong phần diện tích của nhà bạn; đồng thời chưa có thỏa thuận nào liên quan tới lối đi chung thì bạn hoàn toàn có quyền với lối đi này.

Trong trường hợp này, hành vi chặn lối đi chung của hàng xóm là hành vi xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp về quyền sử dụng đất của gia đình bạn. Theo đó, bạn có thể thực hiện các buổi nói chuyện với hàng xóm để giải thích cho họ chế tài về hành vi lấn chiếm, cản trở lối đi chung.

Hiện nay, hành vi chặn lối đi chung sẽ bị xử phạt vì tội Cản trở, gây khó khăn cho việc sử dụng đất của người khác với mức phạt lên đến 10 triệu đồng và buộc phải khôi phục lại tình trạng ban đầu của lối đi chung theo quy định tại Điều 15 Nghị định 123/2024/NĐ-CP.

Cụ thể:

– Đưa vật liệu xây dựng/vật khác lên lối đi mà gây cản trở cho việc sử dụng đất của người khác: Phạt tiền từ 01 – 03 triệu đồng.

– Đào bới, xây tường, làm hàng rào lên lối đi chung: Phạt tiền từ 05 – 10 triệu đồng.

– Biện pháp khắc phục hậu quả: Buộc phải khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất.

Lưu ý: Mức phạt trên áp dụng đối với hành vi vi phạm do cá nhân thực hiện. Trường hợp do tổ chức thực hiện thì phạt tiền gấp 02 lần mức phạt tiền quy định đối với cá nhân (khoản 4 Điều 5 Nghị định 123/2024/NĐ-CP)

* Trường hợp 2: Lối đi là lối đi chung, không thuộc quyền sở hữu của bất kỳ ai

Vì liên quan tới lối đi chung nên nhiều người dân vẫn nghĩ rằng, đây chính là tranh chấp đất đai. Tuy nhiên, về bản chất, tranh chấp về lối đi chung là tranh chấp thuộc lĩnh vực đất đai chứ không phải tranh chấp đất đai, và cách giải quyết cũng khác so với các loại tranh chấp đất đai khác.

Cách giải quyết tranh chấp khi hàng xóm chặn lối đi chung như sau:

* Thực hiện hòa giải:

Theo Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP, việc hòa giải khi có tranh chấp về lối đi chung là điều kiện bắt buộc trước khi khởi kiện, trừ trường hợp tranh chấp lối đi chung liên quan tới thừa kế, giao dịch liên quan tới quyền sử dụng đất, chia tài sản…

Theo đó, Nhà nước cũng khuyến khích các bên tự hòa giải trước với nhau hoặc thông qua hòa giải ở cơ sở.

Theo khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024, có 02 phương án hòa giải trước khi khởi kiện khi có tranh chấp về lối đi chung gồm:

– Tự hòa giải giữa các bên (không bắt buộc)

– Hòa giải ở cơ sở (bắt buộc)

Theo đó, nếu không tự hòa giải được, người dân có thể làm đơn yêu cầu UBND cấp xã tiến hành hòa giải tranh chấp (trường hợp ở đây là lấn chiếm lối đi chung) giữa các bên

Trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ khi nhận được đơn, UBND cấp xã sẽ tiến hành hòa giải và lập biên bản kết quả hòa giải nếu hòa giải thành theo quy định của Luật Đất đai.

Tuy nhiên, nếu kết quả giải quyết vẫn chưa thỏa đáng, người dân có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND huyện/tỉnh hoặc khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân nơi có đất để đề nghị giải quyết tranh chấp lấn chiếm đất thuộc phần ngõ đi chung.

* Đề nghị UBND cấp huyện, cấp tỉnh giải quyết hoặc khởi kiện lên Tòa án

Riêng đối với tranh chấp về lối đi chung, trường hợp đã nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp lên UBND xã nhưng không thể hòa giải, theo quy định tại khoản 2 Điều 236 Luật Đất đai 2024, đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai cách giải quyết tranh chấp như sau:

Cách 1: Khiếu nại tới Chủ tịch UBND cấp có thẩm quyền

Cụ thể:

– Các bên tranh chấp nộp đơn khiếu nại lên Chủ tịch UBND cấp huyện.

Sau 30 ngày kể từ thời điểm nhận được quyết định giải quyết của UBND cấp huyện mà không có ý kiến hoặc khiếu nại lại thì quyết định giải quyết tranh chấp do Chủ tịch UBND cấp huyện ban hành sẽ có hiệu lực thi hành.

Trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết: Trong 30 ngày kể khi nhận được quyết định giải quyết, các bên có quyền khởi kiện tại Tòa hoặc khiếu nại lên Chủ tịch UBND cấp tỉnh.

(Căn cứ: khoản 3 Điều 236 Luật Đất đai 2024)

Cách 2: Khởi kiện tại Tòa án nơi có đất.

Theo quy định tại Điều 35, Điều 39 Bộ luật Dân sự 2015, đối với tranh chấp liên quan đến lấn chiếm lối đi chung thì Tòa án có thẩm quyền giải quyết là Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất đang tranh chấp.

Theo đó, trường hợp bị lấn chiếm lối đi chung mà không thể hòa giải được các bên có thể thực hiện việc tố cáo, khởi kiện hành vi lấn chiếm lên Tòa án cấp huyện theo quy định tại khoản 8 Điều 26 Luật Đất đai 2024.

Nếu việc bịt ngõ, chặn lối đi chung còn gây ra thiệt hại và chứng minh được thiệt hại đó thì chủ sử dụng đất bị thiệt hại hoàn toàn có thể yêu cầu tòa án giải quyết việc bồi thường thiệt hại do hành vi trái pháp luật gây ra.

2. Quyền về lối đi chung của người sử dụng đất

Tại Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015 đã quy định rất rõ về quyền về lối đi chung của người dân. Cụ thể:

Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Theo đó, pháp luật đã quy định rõ về một trong những quyền đặc biệt của người sử dụng đất đối với bất động sản liền kề, trong đó không thể không nói tới “quyền về lối đi qua” hay còn thường được người dân  gọi là quyền về lối đi chung của người sử dụng đất.

Như vậy, mỗi chủ sở hữu nhà đất sở hữu nhà đất bị vây bọc bởi bất động sản của chủ sở hữu khác nhưng không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng có quyền được yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành ra cho mình một lối đi hợp lý, đảm bảo thuận tiện và ít gây phiền hà cho các bên trên phần đất của họ.

Tuy nhiên, khi yêu cầu mở lối đi qua thì bên yêu cầu mở lối qua vẫn phải có sự đền bù hợp lý cho chủ sở hữu bất động sản mở lối đi qua, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Lưu ý: Nếu bất động sản được chia thành nhiều phần cho nhiều chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì phải dành ra lối đi cần thiết cho người ở phía trong mà không có đền bù. (theo khoản 3 Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015)

3. Một số quyền đối với bất động sản liền kề của người dân

Theo Điều 245 Bộ luật Dân sự 2015, quyền đối với bất động sản liền kề hay còn gọi là bất động sản hưởng quyền là quyền người dân thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác.

Theo đó, có 04 bất động sản chịu hưởng quyền bao gồm:

3.1. Quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề

Theo Điều 252 Bộ luật Dân sự 2015, quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề được quy định như sau:

– Nếu do vị trí tự nhiên của bất động sản mà việc cấp, thoát nước buộc phải thông qua 01 bất động sản khác thì chủ sở hữu mảnh đất nơi có nước chảy qua phải dành một lối cấp, thoát nước thích hợp mà không được thực hiện việc cản trở hoặc ngăn chặn dòng nước chảy.

– Tuy nhiên, người yêu cầu sử dụng lối cấp, thoát nước phải hạn chế mức thấp nhất thiệt hại liên quan đến mảnh đất của chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua khi lắp đặt đường dẫn nước. Trường hợp xảy ra thiệt hại buộc phải bồi thường.

3.2. Quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác

Điều 253 Bộ luật Dân sự 2015 quy định quyền về tưới nước, tiêu nước với bất động sản liền kề như sau:

– Người có quyền sử dụng đất canh tác khi có nhu cầu về tưới – tiêu nước thì được quyền yêu cầu người sử dụng đất xung quanh để cho mình một lối dẫn nước thích hợp nhằm thuận tiện cho việc tưới, tiêu. Người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu ấy.

– Tuy nhiên, nếu việc dẫn nước này lại gây thiệt hại cho người sử dụng đất xung quanh thì người đó sẽ phải bồi thường.

3.3. Quyền về lối đi qua

Quyền về lối đi qua là một trong những quyền lợi được rất nhiều người dân quan tâm. Theo đó, quyền về lối đi qua được quy định tại Điều 253 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

– Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của người khác mà không có hoặc không đủ lối đi để ra đường công cộng thì có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý, thuận tiện và ít gây ảnh hưởng trên phần đất của họ.

– Vị trí, chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi sẽ do các bên tự thỏa thuận, nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

– Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua sẽ phải thực hiện việc đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trường hợp không xác định được thì có thể yêu cầu UBND cấp có thẩm quyền xác định hộ giá đền bù.

– Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho nhiều chủ sở hữu hay chủ sử dụng khác nhau thì sẽ không phải đền bù khi chia lối đi cần thiết cho người phía trong.

3.4. Quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc thông qua bất động sản liền kề

Theo Điều 255 Bộ luật Dân sự 2015, quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản liền kề được quy định như sau:

– Chủ sở hữu bất động sản được quyền yêu cầu mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản của các chủ sở hữu khác một cách hợp lý, nhưng phải bảo đảm an toàn và thuận tiện cho các chủ sở hữu đó.

– Trường hợp mắc dây tải điện qua bất động sản liền kề nhưng gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Trên đây là giải đáp của chúng tôi về vấn đề hàng xóm chặn lối đi chung, xử lý thế nào?