Khi mua đất diện tích được tính theo Sổ đỏ hay thực tế?

* Giải thích cách gọi:

– Mua bán đất là cách gọi phổ biến của người dân, theo quy định pháp luật thì mua bán đất có tên gọi pháp lý là chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

– Sổ đỏ, Sổ hồng là cách gọi phổ biến của người dân; tùy vào từng thời kỳ mà Sổ đỏ, Sổ hồng có tên gọi pháp lý khác nhau. Từ ngày 10/12/2009 đến nay, khi đủ điều kiện thì người sử dụng đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận theo mẫu chung của Bộ Tài nguyên và Môi trường với tên gọi pháp lý là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là Giấy chứng nhận).

Các bên thỏa thuận về cách tính diện tích

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, trừ trường hợp một hoặc các bên là tổ chức kinh doanh bất động sản.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một loại hợp đồng dân sự; vì là hợp đồng dân sự nên nội dung của hợp đồng do các bên thỏa thuận, bao gồm cả diện tích. Hợp đồng về quyền sử dụng đất được quy định rõ tại Điều 500 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

“Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất”.

Như vậy, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì diện tích thửa đất do các bên thỏa thuận tính theo thông tin được ghi trong Giấy chứng nhận hoặc diện tích thực tế.

Cách xử lý khi diện tích thực tế lệch với Sổ đỏ

Dự liệu được trường hợp diện tích thực tế khác với diện tích trên Giấy chứng nhận, pháp luật đất đai đã quy định phương án xử lý tại khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013 như sau:

“Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận…”.

Theo quy định trên, phương án xử lý được phân thành 02 trường hợp sau:

Trường hợp 1: Ranh giới thửa đất không thay đổi, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế; diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có không phải nộp tiền sử dụng đất.

Trường hợp 2: Ranh giới thửa đất có thay đổi

Đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận; nội dung này được hướng dẫn cụ thể tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP.

Căn cứ khoản 20 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, khi nhận chuyển nhượng nếu đo đạc lại mà diện tích thửa đất thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp và ranh giới thửa đất thực tế có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có Giấy chứng nhận thì việc xem xét cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích tăng thêm như sau:

– Thực hiện thủ tục chuyển nhượng và thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận cho thửa đất gốc (thửa đất chưa có diện tích đất tăng thêm) theo đúng quy định nếu thửa đất gốc đã có Giấy chứng nhận.

– Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm:

+ Xác nhận vào đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận đối với diện tích đất tăng thêm.

+ Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế.

+ Trình cấp Giấy chứng nhận.

+ Cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai cho toàn bộ diện tích thửa đất đang sử dụng.

+ Trao Giấy chứng nhận.

Lưu ý: Không yêu cầu người sử dụng đất thực hiện thủ tục hợp thửa đất đối với diện tích tăng thêm.

Kết luận: Khi mua đất diện tích được tính theo Sổ đỏ hay thực tế thì do các bên thỏa thuận. Nếu có chênh lệch về diện tích mà ranh giới không thay đổi thì được công nhận theo diện tích thực tế; nếu có diện tích tăng thêm thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận.