Cách tính tiền sử dụng đất khi làm Sổ đỏ cho đất được giao trước 2014

Từ trước đến nay, Quốc hội đã ban hành 04 luật đất đai gồm: Luật Đất đai 1987 (hết hiệu lực); Luật Đất đai 1993 được sửa đổi, bổ sung năm 1998, 2001 (hết hiệu lực); Luật Đất đai 2003 được sửa đổi năm 2009 (hết hiệu lực) và Luật Đất đai 2013 (đang có hiệu lực) nhưng thẩm quyền giao đất cho hộ gia đình, cá nhân vẫn được kế thừa, mà cụ thể là UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (cấp huyện).

Nếu hộ gia đình, cá nhân được UBND cấp xã, cơ quan, đơn vị, nhà máy, xí nghiệp, trưởng khu dân cư,… giao đất thì khi đó là giao đất không đúng thẩm quyền. Mặc dù đất được giao không đúng thẩm quyền nhưng vẫn được cấp Giấy chứng nhận nếu đủ điều kiện.

Tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận đối với đất được giao đúng và không đúng thẩm quyền có sự khác nhau, cụ thể:

1. Đất được giao đúng thẩm quyền

1.1. Giao đúng thẩm quyền trước ngày 15/10/1993

Điểm a khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai 2013 quy định:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam…”.

Theo đó, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có quyết định giao đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp và sử dụng đất ổn định thì được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất.

1.2. Giao đúng thẩm quyền từ 15/10/1993 đến ngày 01/7/2014

* Điều kiện được cấp Giấy chứng nhận

Khoản 4 Điều 100 Luật Đất đai 2013 quy định:

“4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật”.

Như vậy, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê từ ngày 15/10/1993 đến ngày 01/7/2014 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp; nếu chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện.

* Tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận

Giai đoạn 1: Giao đất từ ngày 15/10/1993 đến ngày 01/7/2004

Căn cứ điểm a khoản 2 Điều 20 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất làm nhà ở (giao đất mới) từ ngày 15/10/1993 đến ngày 01/7/2004 mà chưa nộp tiền sử dụng đất, nếu được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận thì phải nộp tiền sử dụng đất như sau:

– Nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất ở tại thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ xin cấp Giấy chứng nhận hoặc thời điểm kê khai nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở tại địa phương theo giá đất quy định tại Bảng giá đất.

– Nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở tại thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ xin cấp Giấy chứng nhận hoặc thời điểm kê khai nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở tại địa phương (nếu có) theo giá đất cụ thể.

Giai đoạn 2: Giao đất từ sau ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014

Theo điểm b khoản 2 Điều 20 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất làm nhà ở (giao đất mới) từ sau ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014 mà chưa nộp tiền sử dụng đất, nếu được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận thì phải nộp tiền sử dụng đất như sau:

– Trường hợp tiền sử dụng đất phải nộp đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định và thông báo theo đúng quy định của pháp luật tại thời điểm xác định và thông báo nộp tiền sử dụng đất thì được tiếp tục nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước theo mức đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thông báo và phải nộp tiền chậm nộp theo quy định của pháp luật phù hợp với từng thời kỳ.

– Nếu tiền sử dụng đất phải nộp đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định và thông báo, nhưng chưa phù hợp với quy định của pháp luật tại thời điểm xác định và thông báo tiền sử dụng đất phải nộp thì cơ quan thuế xác định lại đảm bảo đúng quy định của pháp luật.

Hộ gia đình, cá nhân phải nộp số tiền sử dụng đất bổ sung (nếu có) vào ngân sách nhà nước và không áp dụng phạt chậm nộp đối với khoản thu bổ sung này trong thời gian trước khi được xác định lại.

Đối với số tiền sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định và thông báo trước khi xác định lại, hộ gia đình, cá nhân được tiếp tục thực hiện theo số đã thông báo, trường hợp nộp chưa đủ thì nay phải nộp số còn thiếu và tiền chậm nộp tiền sử dụng đất.

Trường hợp chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra thông báo nộp tiền sử dụng đất và hộ gia đình, cá nhân chưa nộp hoặc đã nộp một phần tiền sử dụng đất thì tiền sử dụng đất đã tạm nộp vào ngân sách nhà nước (nếu có) được quy đổi ra diện tích đất đã nộp tiền sử dụng đất (đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính) tại thời điểm có quyết định giao đất.

Phần diện tích đất còn lại phải nộp tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm có quyết định giao đất và xử lý việc chậm nộp tiền sử dụng đất đối với trường hợp này như sau:

+ Trường hợp việc chậm nộp tiền sử dụng đất có nguyên nhân chủ quan từ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân phải nộp số tiền tương đương tiền chậm nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về quản lý thuế phù hợp với từng thời kỳ.

+ Trường hợp việc chậm nộp tiền sử dụng đất không có nguyên nhân chủ quan từ hộ gia đình, cá nhân thì hộ gia đình, cá nhân không phải nộp số tiền tương đương tiền chậm nộp tiền sử dụng đất.

Khoản chậm nộp số tiền sử dụng đất được tính từ thời điểm có quyết định giao đất tới thời điểm chính thức được thông báo nộp tiền vào ngân sách nhà nước theo tỷ lệ % thu tiền chậm nộp nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật phù hợp với từng thời kỳ.

Lưu ý:

– Giá đất tính thu tiền sử dụng đất đối với 02 giai đoạn trên là giá đất theo mục đích được giao theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định giao đất.

– Không áp dụng hồi tố đối với trường hợp đã nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước (không tính lại đối với trường hợp đã nộp vào ngân sách).

2. Đất được giao không đúng thẩm quyền

Căn cứ khoản 1 Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, giao đất không đúng thẩm quyền gồm các trường hợp sau:

– Người đứng đầu điểm dân cư giao đất hoặc UBND cấp xã (xã, phường, thị trấn) giao đất không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ.

– Tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng nhưng đã tự phân phối, bố trí cho cán bộ, công nhân viên, xã viên để sử dụng làm nhà ở và các mục đích khác (hợp tác xã, công ty, xí nghiệp tự ý phân, giao đất).

Tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận cho đất được giao không đúng thẩm quyền được chia thành 02 giai đoạn:

Giai đoạn 1: Đất có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2004.

Giai đoạn 2: Đất có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014.