Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai và xem xét khả năng thắng kiện trước khi khởi kiện

1. Tranh chấp về quyền sử dụng đất

– Tranh chấp về quyền sử dụng đất là tranh chấp giữa những người sử dụng với nhau về ranh giới giữa các vùng đất. Loại tranh chấp này thường do một bên tự ý thay đổi ranh giới hoặc hai bên không xác định được với nhau về ranh giới, một số trường hợp chiếm luôn diện tích đất của người khác.

– Tranh chấp đòi lại đất: Đây là dạng tranh chấp đòi lại đất, đòi lại tài sản gắn liền với đất có nguồn gốc trước đây thuộc quyền sở hữu của họ hoặc người thân của họ.

2. Tranh chấp về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất

Tranh chấp về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất mang bản chất là tranh chấp về hợp đồng dân sự. Tranh chấp này có thể là yêu cầu thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng, công nhận hiệu lực của hợp đồng, tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu…

Một loại tranh chấp khác cũng thuộc dạng này đó là tranh chấp về mục đích sử dụng đất.

3. Tranh chấp liên quan đến đất

– Tranh chấp quyền sử dụng đất khi vợ chồng ly hôn

– Tranh chấp về quyền thừa kế quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất.

Việc xác định các dạng tranh chấp đất đai này có ý nghĩa rất lớn trong quá trình giải quyết: Cụ thể sẽ giúp người dân nắm rõ được hồ sơ, quy trình giải quyết khi xảy ra tranh chấp đất đai. Và các cán bộ, cơ quan có thẩm quyền xem xét tiếp nhận hồ sơ để tiến hành giải quyết theo đúng trình tự tranh chấp đất đai.

III. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai có sổ đỏ và không có sổ đỏ

Căn cứ Điều 236 Luật Đất đai 2024, cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai được quy định như sau:

1. Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã nơi xảy ra vụ tranh chấp đất đai có trách nhiệm giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải tại địa phương.
2. Nếu hòa giải tranh chấp đất đai không thành ở UBND cấp xã thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai sẽ thuộc về:

• Tòa án nhân dân (TAND) giải quyết tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ, sổ hồng hoặc các loại giấy tờ khác theo quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024.
• Tòa  án nhân dân hoặc UBND các cấp có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai không có sổ đỏ, sổ hồng hoặc các loại giấy tờ khác theo quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024
  

  IV. Quy trình, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai

  Theo pháp luật hiện hành thì Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải với nhau. Trường hợp hòa giải không thành mới tiến hành thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định.

  1. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã

  ➤ Trình tự thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND xã

  Theo quy định tài Điều 105 Nghị định 102/2024/NĐ-CP thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND xã gồm các bước như sau:

  Bước 1: Các bên tranh chấp chuẩn bị hồ sơ đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai và nộp cho UBND cấp xã

  Hồ sơ hòa giải tranh chấp đất đai bao gồm:

  • Đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai.
  • Các giấy tờ, tài liệu liên quan đến đất đai như: nguồn gốc đất, hiện trạng sử dụng đất, quá trình sử dụng đất (nếu có)Lưu ý:

    Trong vòng 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, UBND cấp xã phải có thông báo bằng văn bản về việc thụ lý đơn hòa giải cho các bên tranh chấp và Văn phòng đăng ký đất đai/Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất tranh chấp.

    Trường hợp không thụ lý phải có thông báo văn bản có nêu rõ lý do.

    Bước 2: UBND xã kiểm tra hồ sơ, xác minh nguyên nhân tranh chấp và thu thập thêm các tài liệu liên quan đến đất đai xảy ra tranh chấp.

    Bước 3: UBND thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai.

    Tại Điều 235 Luật Đất đai 2024 quy định thành phần Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai gồm:

    • Chủ tịch Hội đồng: Chủ tịch/Phó Chủ tịch UBND cấp xã.
    • Đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã.
    • Công chức làm công tác địa chính.
    • Đại diện các hộ dân sinh sống lâu đời ở khu vực có thửa đất tranh chấp, họ biết rõ về quá trình sử dụng, nguồn gốc của đất đai tranh chấp.
    • Ngoài ra, tùy từng trường hợp cụ thể UBND có thể mời thêm đại diện diện tổ chức, cá nhân khác tham gia Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai.

    Bước 4: Tổ chức buổi hòa giải tranh chấp đất đai.

    Thành phần tham gia buổi hòa giải bao gồm: Các bên tranh chấp, Hội đồng hòa giải và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đến vụ việc tranh chấp đất đai.

    Lưu ý:

    Việc hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND xã chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp có mặt đầy đủ. Nếu một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ 2 thì việc hòa giải tranh chấp đất đai coi như không thành.

    Bước 5: Lập biên bản hòa giải tranh chấp đất đai theo quy định.

    Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp và lưu tại UBND xã.

    Trong vòng 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà các bên tranh chấp có ý kiến bằng văn bản khác với nội dung đã thống nhất trong biên bản hòa giải thành, UBND cấp xã sẽ tổ chức lại cuộc họp Hội đồng hòa giải để xem xét và lập biên bản hòa giải không thành.

    UBND cấp xã sẽ hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan thẩm quyền giải tranh chấp tiếp theo.

    ➤ Thời hạn hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã

    Thời hạn tiến hành thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã là không quá 45 ngày, kể từ ngày UBND nhận được hồ sơ yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

    2. Thủ tục khởi kiện vụ án 

    Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện

    Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định người khởi kiện cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:

    – Đơn khởi kiện theo mẫu.

    – Giấy tờ tùy thân (Căn cước công dân hoặc Hộ chiếu).

    – Tài liệu, chứng cứ chứng minh yêu cầu khởi kiện và các giấy tờ liên quan đến vụ án

    (Nếu không thể nộp đầy đủ tài liệu, chứng cứ thì người kiện phải nộp tài liệu, chứng cứ hiện có để chứng minh quyền khởi kiện của mình).

    Bước 2: Nộp và thụ lý

    * Hình thức nộp đơn

    Người khởi kiện nộp đơn đến Tòa án bằng một trong các hình thức sau:

    – Nộp trực tiếp tại Tòa.

    – Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính (gửi qua bưu điện).

    – Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

    * Tiếp nhận và thụ lý

    Thẩm phán dự tính tiền tạm ứng án phí phải nộp, ghi vào giấy báo và giao cho người khởi kiện. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa thì người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí tại cơ quan thi hành án dân sự (xem trong giấy báo nếu có), sau khi nộp xong thì nộp lại biên lai thu tiền tạm ứng án phí cho Tòa án.

    Sau khi nhận được biên lai, Thẩm phán thụ lý vụ án và ghi vào sổ thụ lý.

    Bước 3: Chuẩn bị xét xử sơ thẩm

    Thời hạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm không quá 04 tháng, vụ án phức tạp được gia hạn không quá 02 tháng (theo Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015).

    Bước 4: Xét xử sơ thẩm

    Nếu vụ án không thuộc trường hợp tạm đình chỉ hoặc đình chỉ thì Tòa án sẽ đưa vụ án ra xét xử.

    Sau khi xét xử có thể xảy ra một số trường hợp như: Kháng cáo, kháng nghị theo thủ tục phúc thẩm; giám đốc thẩm hoặc tái thẩm.

    Nếu không có kháng cáo, kháng nghị hoặc giám đốc thẩm hoặc tái thẩm thì bản án sẽ có hiệu lực. Ngay cả khi bản án có hiệu lực thì không phải trường hợp nào người thua kiện cũng tự nguyện chấp hành mà phải yêu cầu thi hành án (nộp phí thi hành án và đề nghị cơ quan thi hành án dân sự thi hành bản án).

    V. Xem xét khả năng thắng kiện trước khi khởi kiện

    * Lý do phải xem xét khả năng thắng kiện
    Khi xảy ra tranh chấp các bên đều có căn cứ riêng và có mục đích thắng kiện, nhưng trước khi khởi kiện các bên phải xem xét khả năng thắng kiện vì:
    – Nếu người khởi kiện thua kiện thì phải chịu án phí, chưa kể các chi phí phát sinh khác như chi phí đo đạc, thẩm định, định giá, giám định, ….
    – Thời gian khởi kiện thường kéo dài có thể lên đến vài năm.
    * Căn cứ xem xét khả năng thắng kiện
    Căn cứ Điều 6 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, đương sự có quyền và nghĩa vụ chủ động thu thập, giao nộp chứng cứ cho Tòa án và chứng minh cho yêu cầu của mình là có căn cứ và hợp pháp. Tòa chỉ tiến hành thu thập, xác minh chứng cứ trong những trường hợp quy định.
    Như vậy, muốn thắng kiện phải có chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu khởi kiện.
    Điều 93 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định:
    “Chứng cứ trong vụ việc dân sự là những gì có thật được đương sự và cơ quan, tổ chức, cá nhân khác giao nộp, xuất trình cho Tòa án trong quá trình tố tụng hoặc do Tòa án thu thập được theo trình tự, thủ tục do Bộ luật này quy định và được Tòa án sử dụng làm căn cứ để xác định các tình tiết khách quan của vụ án cũng như xác định yêu cầu hay sự phản đối của đương sự là có căn cứ và hợp pháp.”
    Theo đó, để trở thành chứng cứ phải có đầy đủ thuộc tính sau:
    – Tính khách quan (có thật);
    – Tính liên quan đến tình tiết vụ án;
    – Tính hợp pháp.
    Như vậy, chỉ khi nào có chứng cứ mới có khả năng thắng kiện. Trường hợp không thể tự mình xác định được bạn đọc có thể liên hệ đến Văn phòng luật sư Văn Danh & cộng sự để được hỗ trợ tốt nhất.